转自大胡子看深圳

房价走势

(资料图)

2023年的第一个月，大湾区城市的房价集体走高， 除了惠州相比上个月稍有下滑之外，其余城市的房价都在上涨， 其中涨幅最猛的是 中山和广州 ，

湾区城市的房价上个月突然能迎来反弹，主要原因有3个：

第一，防疫政策结束

第二，楼市政策持续放松

第三，去年12月房价因为疫情放开市场停摆大跌，本月适当回升

比较尴尬的是唯一房价下跌的惠州。

惠州最近几个月的楼市都显得比较平淡，我觉得主要是因为惠州的整体库存量太大了。

如今惠州的新房库存去化周期都要接近40个月，二手房很难有爆发力。

现在整个惠州的楼市只能寄希望于政策放开之后局部板块价格能回暖。

再看看深圳的房价走势。

深圳整体房价回暖，也带动了各区房价的回暖。

不过1月份，各区的房价波动都不是特别大，唯一一个值得说的是 光明 。

光明上个月的房价变动是深圳各区中最大的，房价从3.6万涨到了4.8万。

光明的房价大涨，主要原因我认为是 上个月跌幅太大了 ，上个月光明房价刚刚从4.2万/㎡跌到3.6万/㎡，这个月的涨回去只能算正常的回调。

光明现在的新房比较多，二手房市场还很不成熟，因此价格更容易出现波动，相比之下，其他区域的涨幅和跌幅都在10%以内，价格波动显得更加平稳。

不过在这里要提醒一下大家，上面我们的数据涉及到了深圳各个区的房价波动，没有涉及到具体小区的挂牌价。

成交数据

上个月各城市的成交量是一片绿。

无论新房还是二手房，8座城市的成交量 全部大幅下跌 ，而且下跌幅度基本都在20%以上。

成交整体性下跌，不是没有原因。

主要原因我觉得有两个：

1. 春节假期刚好在1月 ，起码有两个星期的时间被春节占用，大家都去旅游消费去了，没人看房买房；

2.防疫政策放开的第一个月， 所有人都还没感受到经济的回暖 ，市场信心还在重新建构的过程中，这个时候没人愿意买房。

不过在过了低迷的1月份之后，我相信2月份各个城市的成交会有迎来极快的增长。

具体看看1月份深圳各区的成交量。

新房各区基本都在跌，只有 南山 的成交量涨了；二手房中，唯有 光明 成交上涨，其他区域都在下跌。

上个月南山的新房成交量其实不多，只有37套，因此南山新房成交的涨幅得益于 去年12月份南山成交量太少 ，并不是因为新房市场火热。

同样的问题也出现在光明的二手房成交上，光明1月的二手房成交只有可怜的23套，但涨幅竟然有21.05%......

仔细一看数据，才发现光明12月的成交量更少，只有19套,如果不是之前成交太差，光明数据也很难亮眼。

所以，无论是新房的南山还是二手房的光明，所谓高涨幅其实都有很大的欺骗性。

深圳各区的成交，起码在一月份来看，还处于相当低迷的状态。

入市新盘

按照惯例，根据不同区间的总预算给大家做一个2月份的新盘分析。

1000万以上：方直珑樾山

千万以上的预算在这个月并没有特别多的选择，二月份只有 方直珑樾山 的价格符合这个预算。

方直珑樾山的地段还是很不错的，位于安托山和西丽片区的交界处，也就是南山和福田交界的地方。

背靠塘朗山 ，环境是很不错的。

缺点也很明显。

首先项目处在北环大道、南坪快速和龙珠大道的夹角，距离北环大道只有大概140米的距离，车流量很大， 噪音问题很难解决 。

另外，这个盘首期推的120平户型，只能做3房， 使用率只有74% ，相当于用4房的价格买了一个3房，产品性价比非常低。

客观地说，如果不是没有什么选项，我不会把方直珑樾山拿出来说，能买上千万的房子，一定都会格外关注产品品质， 显然方直珑樾山在千万预算的人群中不是一个好选择。

700-1000万：勤诚达云邸

本月这个预算段内即将入市的新盘中，只有一个勤诚达云邸。

云邸的位置在宝安的新安，项目周边的居住氛围是很好的。

项目步行即可抵达的约500米内天虹、沃尔玛、宝立方等商业； 12号线已经开通了，项目距离12号线的上川站只有250米，现在交通通勤也很方便。

云邸的缺点主要是两点，准备入手的朋友需要留意：

第一，周围城中村比较多， 界面稍微差一些 ；

第二，价格稍微高了点， 性价比不高。

当然，这个盘我觉得适合纯粹为了居住的客群，不适合投资客，如果你为了投资，同价位可以选择其他地段在卖的新盘。

500-700万：信义金域半山 信义君御山汇珑花园

500-700万预算段，能买的新盘主要集中在东部，主要关注信义的两个盘。

首先考虑的是布吉百鸽笼片区的 信义金域半山 ， 这个楼盘是布吉片区的标杆盘，之前已经卖过几期，二手房曾经报价超过10万/㎡。

而百鸽笼也是整个布吉界面和环境最好的区域之一，小区附近还有整个布吉最大的商业 布吉万象汇， 配套、环境上都可以说是布吉片区最好的。

另外一个就是坂田的 信义君御山汇珑花园。

这个盘的位置和去年入市的信义君御山居很近，周边环境和配套和信义君御山居相差无几，而信义君御山居去年卖得很好，说明这个位置的楼盘深圳买家是愿意买单的。

两个盘的单价相差不大，从地段上看，坂田相比布吉更胜一筹

户型上区分，坂田的信义君御山汇珑花园更适合改善群体，布吉的信义金域半山更适合刚需。

300-500万：华润润晖府 绿城桂语兰庭

500万以下，优先考虑光明的润晖府和桂语兰庭。光明另一个盘华润润曦府也在本月入市，但是润曦府的位置在长圳，价值上不如上面这两个盘。

润晖府和桂语兰庭的主要差异在地段。

润晖府在凤凰城，桂语兰庭在光明中心区，

润晖府的劣势在于它不靠近凤凰城配套最集中的区域，而更靠近光明城站，而且18号线没开通，地铁通勤暂时来说不太方便， 配套上有一定劣势 。

桂语兰庭在中心区比较核心的位置，周边都是新盘，而且都是集中在一起交楼， 居住氛围会比较好 ，但价格比润晖府明显要高，还得结合具体预算选择。